Bảng tính dự toán sơ bộ xây nhà phố và cải tạo hoàn thiện
Nhập diện tích từng sàn và đơn giá trong báo giá bạn nhận được để có bảng dự toán sơ bộ: từng dòng chi phí, chi phí khác, dự phòng, tổng tiền và bình quân trên 1 m². Dùng được cho xây mới nhà phố hoặc cải tạo, hoàn thiện nhà có sẵn.
Quy trình dự toán vật tư và chi phí xây thô nhà phố chuẩn xác tại TP.HCM
- Xác định kích thước lô đất và số tầng xây dựng: Đo đạc chính xác chiều ngang và chiều dài khu đất để tính diện tích sàn 1 tầng và xác định tổng số tầng có mái che (trệt, các lầu, tum) theo quy chuẩn cấp phép xây dựng tại TP.HCM.
- Chọn loại móng phù hợp điều kiện địa chất công trình: Lựa chọn phương án kết cấu móng phù hợp khảo sát địa chất thực tế: móng băng (50%–60% diện tích sàn), móng cọc BTCT (40%–50% đài móng) hoặc móng bè (80%–100%) cho khu vực nền đất yếu tại TP.HCM.
- Tính toán tổng diện tích quy đổi và bóc tách khối lượng vật tư: Tính diện tích quy đổi từng cấu kiện (móng, các sàn, tum, mái) theo hệ số phần trăm để ra tổng diện tích xây dựng quy đổi (m²), làm cơ sở dự trù khối lượng thép, xi măng, cát đá và gạch xây.
- Áp dụng khung đơn giá xây thô chuẩn hiện hành tại TP.HCM: Nhập đơn giá từ báo giá nhà thầu hoặc tham chiếu khung đơn giá xây thô chuẩn hiện hành tại TP.HCM (từ 3.800.000 đến 4.200.000 đ/m² quy đổi) để ước tính ngân sách thi công phần thô và nhân công.
- Trích lập dự phòng phát sinh và nhận hồ sơ dự toán chi tiết: Dự trù thêm 5%–10% chi phí dự phòng cho xây mới và bấm nút 'Nhận báo giá chi tiết và bản vẽ sơ bộ' để kỹ sư khảo sát hiện trạng công trình và bóc tách dự toán vật tư chính xác theo hồ sơ bản vẽ.
Công thức tính dự toán chi phí xây dựng và cải tạo
Công thức tính dự toán xây mới nhà phố
- Diện tích quy đổi (m²) = Σ (diện tích sàn/hạng mục × hệ số % ÷ 100).
- Chi phí theo đơn giá (đ) = diện tích quy đổi × (Đơn giá 1 + Đơn giá 2 nếu có).
- Chi phí từng sàn (đ) = diện tích quy đổi của sàn × (Đơn giá 1 + Đơn giá 2). Tổng các sàn bằng chi phí theo đơn giá.
- Bình quân (đ/m²) = tổng dự toán ÷ tổng diện tích quy đổi.
Công thức tính dự toán cải tạo, hoàn thiện nhà có sẵn
- Thành tiền mỗi hạng mục (đ) = khối lượng × đơn giá (đ/đơn vị). Ô khối lượng trống: đơn vị m² lấy bằng diện tích sàn cải tạo; trọn gói lấy bằng 1; m dài và bộ/cái không được tính và được liệt kê trong kết quả.
- Chi phí theo đơn giá (đ) = Σ thành tiền các hạng mục có đơn giá.
- Bình quân (đ/m²) = tổng dự toán ÷ diện tích sàn cải tạo.
- Diện tích tường (m²) = Σ [2 × (dài + rộng) × cao − diện tích cửa] × số phòng. Diện tích trần (m²) = Σ dài × rộng × số phòng. Ví dụ: 2 phòng 4 × 3,5 m, cao 3 m, cửa 3,6 m² mỗi phòng → tường = (2 × 7,5 × 3 − 3,6) × 2 = 82,8 m²; trần = 4 × 3,5 × 2 = 28 m². Công cụ không trừ phần tường bị che bởi tủ âm, ốp sẵn hay cộng mặt cạnh ô cửa; nếu báo giá đo khác, nhập theo báo giá.
Phần tính chung: thuế VAT, dự phòng và ngân sách đối chiếu
- Thuế VAT (đ) = chi phí theo đơn giá × % VAT ÷ 100 (chỉ áp cho phần theo đơn giá; nếu khoản chi phí khác có VAT riêng, nhập số tiền đã gồm VAT).
- Dự phòng (đ) = (chi phí theo đơn giá + VAT + chi phí khác) × % dự phòng ÷ 100.
- Tổng dự toán sơ bộ (đ) = chi phí theo đơn giá + VAT + chi phí khác + dự phòng.
- Tỉ trọng (%) = thành tiền của khoản đó ÷ tổng dự toán × 100.
- Ngân sách còn dư/thiếu (đ) = ngân sách bạn nhập − tổng dự toán sơ bộ.
- Đơn giá tối đa vừa ngân sách (đ/m², xây mới) = (ngân sách ÷ (1 + % dự phòng) − chi phí khác) ÷ (diện tích quy đổi × (1 + % VAT)). Suy ngược từ công thức tổng ở trên.
- Diện tích quy đổi tối đa vừa ngân sách (m², xây mới) = (ngân sách ÷ (1 + % dự phòng) − chi phí khác) ÷ ((Đơn giá 1 + Đơn giá 2) × (1 + % VAT)).
- Tiến độ thanh toán: số tiền đợt (đ) = (chi phí theo đơn giá + VAT) × % đợt ÷ 100; lũy kế = cộng dồn các đợt đến đợt đó. Nếu tổng % khác 100, công cụ báo phần chưa phân bổ hoặc vượt.
- Thử đơn giá tăng/giảm p%: tổng mới = (chi phí theo đơn giá × (1 ± p%) × (1 + % VAT) + chi phí khác) × (1 + % dự phòng); chênh lệch = tổng mới − tổng hiện tại. Ví dụ với số ở trên và p = 10%: chênh ±(18.000.000 × 1,1 × 1,1) = ±21.780.000 đ.
- So sánh báo giá: mỗi báo giá tính tổng như trên với đơn giá và diện tích quy đổi của báo giá đó; chênh lệch = tổng của báo giá − tổng thấp nhất.
- Tính nhanh diện tích sàn: diện tích mỗi sàn = chiều ngang × chiều dài (m²); tổng diện tích sàn = ngang × dài × số tầng.
Ví dụ kiểm tra tay (số giả định để minh họa phép tính, không phải giá thị trường): móng 60 m² × 50% + trệt 60 m² × 100% + lầu 1 60 m² × 100% + mái 60 m² × 50% = 180 m² quy đổi; với đơn giá 1.000.000 đ/m², chi phí theo đơn giá là 180.000.000 đ; cộng chi phí khác 20.000.000 đ và dự phòng 10% thì tổng là 220.000.000 đ. Nếu thêm VAT 10% trên phần theo đơn giá: VAT = 18.000.000 đ, dự phòng = 10% × (180.000.000 + 18.000.000 + 20.000.000) = 21.800.000 đ, tổng = 239.800.000 đ. Với ngân sách 250.000.000 đ (cùng VAT 10%, dự phòng 10%, chi phí khác 20.000.000 đ): đơn giá tối đa = (250.000.000 ÷ 1,1 − 20.000.000) ÷ (180 × 1,1) ≈ 1.046.832 đ/m².
Sau khi bấm "Lập dự toán sơ bộ", mục Diễn giải phép tính trong kết quả ghi lại từng bước trên với chính số bạn nhập; file CSV cũng có các bước này. Khi gõ số, dòng "Đọc là" dưới ô nhập cho biết công cụ hiểu con số thế nào (chấp nhận 5000000, 5.000.000, 5,000,000 hoặc có chữ "đ" ở cuối; dấu phẩy đơn lẻ như 2,5 là số thập phân).
Nguồn công thức: cách cộng dồn diện tích theo hệ số và nhân đơn giá theo m² thường được ghi trong các báo giá xây nhà, sửa nhà; công cụ chỉ thực hiện phép tính, không áp dụng định mức hay đơn giá nhà nước nào.
Giới hạn và phạm vi áp dụng bảng dự toán
- Đây là dự toán sơ bộ theo m², không phải dự toán theo khối lượng chi tiết. Dự toán chi tiết cần hồ sơ thiết kế và được lập bởi đơn vị có chuyên môn.
- Hệ số quy đổi và phạm vi công việc trong mỗi đơn giá khác nhau giữa các nhà thầu; hãy dùng đúng số trong báo giá bạn đang so sánh.
- Với cải tạo, chi phí phụ thuộc nhiều vào hiện trạng (kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước cũ). Công cụ không đánh giá hiện trạng và không đưa ra tư vấn kết cấu; việc đập phá, nâng tầng, gia cố cần ý kiến của kỹ sư.
- Công cụ không có sẵn thuế suất, phí hay biến động giá vật tư: VAT chỉ được cộng theo % bạn nhập, mặc định 0.
- Đơn giá tối đa và diện tích tối đa vừa ngân sách chỉ là phép tính ngược từ số bạn nhập, không có nghĩa là có nhà thầu nhận làm với mức đó.
- Phần so sánh báo giá chỉ so sánh con số; báo giá rẻ hơn có thể gồm ít hạng mục hơn hoặc vật tư khác. Hãy đối chiếu phạm vi công việc như hướng dẫn trong bài so sánh báo giá.
- Tiến độ thanh toán chỉ chia tiền theo % bạn nhập; công cụ không đánh giá tỉ lệ nào là hợp lý. Mốc, điều kiện nghiệm thu và khoản giữ lại bảo hành (nếu có) theo đúng hợp đồng của bạn.
- Mức thử tăng/giảm đơn giá chỉ là phép tính "nếu… thì…" với % bạn chọn, không phải dự báo giá vật tư hay giá nhân công.
- Phần tính diện tích tường giả định phòng hình chữ nhật, tường thẳng đứng, cao đều; phòng có góc vát, trần dốc hay cầu thang cần đo riêng.
- Phần tính nhanh giả định mọi tầng có cùng diện tích ngang × dài; không tự tính phần ban công đua ra, khoảng lùi, giếng trời hay sân.
- Dữ liệu bạn nhập chỉ xử lý trên trình duyệt, không được gửi hay lưu trên máy chủ. File CSV được tạo ngay trên máy bạn. Chỉ khi bạn bấm "Lưu", số liệu mới được ghi vào bộ nhớ trình duyệt của thiết bị này; bấm "Xóa bản lưu" để xóa. Liên kết chia sẻ chỉ được tạo khi bạn bấm nút và chứa số liệu ngay trong liên kết, nên ai có kết nối đều xem được.
Nhận báo giá chi tiết & bản vẽ sơ bộ thi công xây nhà TP.HCM
Bạn đã có bảng dự toán sơ bộ và cần bảng báo giá dự toán bóc tách chi tiết khối lượng thực tế cùng bản vẽ sơ bộ công năng theo hồ sơ thiết kế tại TP.HCM? Hãy kết nối ngay với chúng tôi qua Hotline / Zalo hoặc gửi thông tin qua form liên hệ trực tiếp dưới đây để được hỗ trợ chuyên sâu và nhận hồ sơ miễn phí.
Tư vấn dự toán xây mới nhà phố, biệt thự và cải tạo hoàn thiện nhà ở tại tất cả các quận huyện TP.HCM.
Bằng cách liên hệ tư vấn hoặc gửi form, bạn đồng ý với chính sách quyền riêng tư.
Câu hỏi thường gặp về đơn giá và dự toán vật tư xây thô/trọn gói
Đơn giá và dự toán vật tư xây nhà phần thô gồm những hạng mục gì?
Đơn giá xây dựng phần thô bao gồm: toàn bộ vật tư thô (sắt thép kết cấu, xi măng, cát xây tô, đá dăm, gạch xây tường, ống luồn dây điện và ống cấp thoát nước âm tường) cùng nhân công thi công toàn bộ phần thô và nhân công hoàn thiện (lát gạch, ốp tường, bả matit và sơn nước). Bảng dự toán phần thô thường tính bằng tổng diện tích quy đổi nhân với đơn giá m², gia chủ cần kiểm tra kỹ chủng loại vật tư thương hiệu (như xi măng Insee/Hà Tiên, thép Pomina/Hòa Phát/Việt Nhật) được quy định trong hợp đồng.
Dự toán vật tư xây nhà trọn gói khác gì so với xây thô và gồm những gì?
Dự toán xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay) bao gồm toàn bộ vật tư và nhân công phần thô, cộng thêm toàn bộ vật liệu và thiết bị hoàn thiện như gạch ốp lát nền tường, thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, sen vòi), hệ thống cửa đi và cửa sổ, trần thạch cao, sơn nước trang trí, thiết bị chiếu sáng và lan can cầu thang. Chi phí vật tư hoàn thiện chiếm khoảng 30%–45% tổng giá trị dự toán tùy thuộc vào phân khúc gói vật tư (tiết kiệm, tiêu chuẩn hay cao cấp) mà gia chủ lựa chọn.
Làm thế nào để lập bảng dự toán chi phí xây thô hoặc trọn gói từ diện tích sàn?
Để lập dự toán sơ bộ chuẩn xác trên công cụ, bạn thực hiện: (1) Nhập kích thước lô đất hoặc diện tích từng sàn thực tế; (2) Áp dụng hệ số quy đổi phần trăm cho móng (30%–50%), các tầng (100%), tum và mái (30%–50%) để tính tổng m² quy đổi; (3) Nhập đơn giá phần thô hoặc đơn giá trọn gói từ báo giá thực tế của nhà thầu; (4) Thêm các chi phí khác ngoài đơn giá (ép cọc, tháo dỡ, giấy phép xây dựng) và khoản dự phòng phát sinh (5%–10%). Bảng tính sẽ tự động bóc tách chi phí từng sàn và tổng ngân sách cần chuẩn bị.
Vì sao đơn giá và dự toán vật tư xây thô/trọn gói giữa các nhà thầu có sự chênh lệch?
Sự chênh lệch đơn giá dự toán giữa các nhà thầu tại TP.HCM chủ yếu xuất phát từ: (1) Thương hiệu và quy cách tiêu chuẩn của vật tư quy định trong phụ lục hợp đồng (ví dụ gạch men ceramic phổ thông so với gạch granite cao cấp, nhôm cỏ so với nhôm Xingfa nhập khẩu); (2) Bảng hệ số diện tích quy đổi móng, mái, ban công và hầm khác nhau giữa các đơn vị; (3) Điều kiện thi công thực tế như đường hẻm nhỏ phát sinh chi phí trung chuyển vật tư thủ công; (4) Phạm vi công việc đã bao gồm hay chưa bao gồm chi phí bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng và đấu nối đồng hồ điện nước.
Làm sao để kiểm soát chi phí vật tư và hạn chế phát sinh khi thi công xây thô hoặc trọn gói?
Để kiểm soát chặt chẽ ngân sách và tránh phát sinh ngoài ý muốn, gia chủ nên: (1) Yêu cầu nhà thầu đính kèm bảng danh mục vật tư chi tiết ghi rõ thương hiệu, mã hiệu, chủng loại và đơn giá trước khi ký hợp đồng; (2) Thỏa thuận rõ phương án bù trừ chi phí nếu vật tư tăng giá hoặc hết hàng trên thị trường; (3) Luôn trích lập khoản dự phòng phí 5%–10% đối với công trình xây mới và 10%–15% đối với cải tạo sửa chữa; (4) Sau khi tính toán sơ bộ trên công cụ website, bấm nút 'Nhận bảng dự toán chi tiết' để kỹ sư khảo sát hiện trạng công trình và bóc tách khối lượng chính xác theo hồ sơ bản vẽ thiết kế.
Cẩm nang và hướng dẫn liên quan
Tài liệu và công cụ dự toán liên quan:
- Dự toán chi phí xây nhà trọn gói và cải tạo nhà phố 2026: Hướng dẫn chi tiết cách tự lập bảng dự toán sơ bộ từ báo giá, kèm bảng kê vật tư – nhân công và ví dụ minh họa nhà phố 2–3 tầng.
- Ước tính chi phí xây nhà theo diện tích quy đổi: Công cụ tính nhanh diện tích quy đổi móng, mái, hầm và chi phí xây dựng theo khung đơn giá 2026.
- Tính số lượng gạch xây tường: Ước lượng số viên gạch cần mua theo kích thước tường, mạch vữa và định mức hao hụt.
- Tính khối lượng bê tông: Tính tổng m³ bê tông cho móng, dầm, cột, sàn kèm hệ số hao hụt.
Xem thêm: Ước tính chi phí xây nhà theo diện tích quy đổi · Tính số lượng gạch xây tường · Tính khối lượng bê tông · Bài viết