Dự toán chi phí xây nhà trọn gói và cải tạo nhà phố 2026
Cập nhật: 25/10/2026
Bài này hướng dẫn cách tự dựng một bảng dự toán sơ bộ từ báo giá bạn nhận được: tính diện tích xây dựng quy đổi, liệt kê hạng mục vật tư – nhân công cần hỏi giá, rồi cộng dự phòng. Ví dụ cho nhà phố 2–3 tầng dùng số giả định để minh họa phép tính.
1. Cách tính diện tích xây dựng (m²) quy đổi
Nhiều báo giá xây nhà tính tiền theo diện tích xây dựng quy đổi thay vì diện tích sàn sử dụng:
Diện tích quy đổi = Σ (diện tích hạng mục × hệ số %)
Chi phí theo báo giá = diện tích quy đổi × đơn giá (đồng/m²)
- Các tầng có mái che (trệt, lầu): thường tính 100% diện tích sàn xây dựng, gồm cả phần tường.
- Móng, mái, tầng hầm, tum, sân: mỗi hạng mục có hệ số riêng do nhà thầu quy định (phụ thuộc loại móng, loại mái…). Không có bảng hệ số chung bắt buộc; hãy lấy đúng hệ số trong báo giá.
- Hai báo giá cùng đơn giá/m² vẫn có thể ra tổng tiền khác nhau nếu hệ số khác nhau.
Chi tiết hơn: cách ước tính chi phí xây nhà theo m² quy đổi hoặc thực hành tính nhanh tại công cụ ước tính chi phí xây nhà theo diện tích quy đổi.
2. Bảng kê hạng mục vật tư – nhân công
Thay vì đăng giá không có nguồn, bảng dưới là danh mục cần yêu cầu nhà thầu ghi rõ. Hãy điền đơn giá từ chính báo giá (kèm ngày báo giá) để so sánh giữa các bên.
| Hạng mục | Đơn vị / cách tính | Cần hỏi rõ | Đơn giá |
|---|---|---|---|
| Phần móng | m² quy đổi hoặc theo hệ số móng | Loại móng ghi rõ trong báo giá | (điền theo báo giá của bạn) |
| Phần thân (kết cấu, xây, tô) | m² sàn × hệ số | Thép, bê tông, gạch có tính trong đơn giá không | (điền theo báo giá của bạn) |
| Mái | m² mái × hệ số | Loại mái: tôn, bê tông cốt thép, ngói | (điền theo báo giá của bạn) |
| Ốp lát, sơn, trần | m² hoặc trong đơn giá trọn gói | Chủng loại và mức giá vật tư “tạm tính” | (điền theo báo giá của bạn) |
| Điện, nước, thiết bị vệ sinh | m² hoặc theo bộ/điểm | Danh mục thiết bị, thương hiệu, số lượng | (điền theo báo giá của bạn) |
| Cửa, cầu thang, lan can | m² hoặc mét dài | Vật liệu và quy cách | (điền theo báo giá của bạn) |
| Nhân công, giám sát, quản lý | trong đơn giá hoặc tách riêng | Có tách riêng khỏi vật tư hay không | (điền theo báo giá của bạn) |
| Chi phí ngoài đơn giá | khoản tiền cố định | Thiết kế, giấy phép, đấu nối điện nước, ép cọc, phá dỡ | (điền theo báo giá của bạn) |
Đơn giá vật tư và nhân công thay đổi theo thời điểm, chủng loại và nhà thầu; hãy ghi ngày báo giá và thời hạn hiệu lực để tránh so sánh số cũ với số mới.
3. Ví dụ dự toán nhà phố 2 và 3 tầng
Giả định: diện tích sàn mỗi tầng 60 m², hệ số móng 50%, hệ số mái 50%, đơn giá giả định 5.000.000 đ/m² (chỉ để minh họa, không phải giá thị trường), dự phòng 10%.
| Hạng mục | Nhà 2 tầng (m² quy đổi) | Nhà 3 tầng (m² quy đổi) |
|---|---|---|
| Móng (60 × 50%) | 30 | 30 |
| Các tầng (60 × số tầng × 100%) | 120 | 180 |
| Mái (60 × 50%) | 30 | 30 |
| Tổng diện tích quy đổi | 180 | 240 |
| Khoản | Nhà 2 tầng | Nhà 3 tầng |
|---|---|---|
| Chi phí theo báo giá (quy đổi × 5.000.000 đ) | 900.000.000 đ | 1.200.000.000 đ |
| Dự phòng 10% | 90.000.000 đ | 120.000.000 đ |
| Tổng ngân sách ước tính | 990.000.000 đ | 1.320.000.000 đ |
Con số trên chưa gồm các khoản ngoài đơn giá (thiết kế, giấy phép, đấu nối, phá dỡ, nội thất rời…) nếu báo giá của bạn không đưa vào. Hãy cộng riêng từ báo giá thực tế.
4. Cải tạo nhà phố
Cải tạo thường được kê theo từng hạng mục chứ ít khi theo m² quy đổi: phá dỡ, sửa tường, chống thấm, ốp lát, sơn, điện nước, trần, cửa. Mỗi dòng có đơn vị riêng (m² tường, m² sàn, mét dài, bộ). Bạn nên: (1) đo hiện trạng và lập danh sách hạng mục; (2) xin báo giá từng dòng; (3) cộng chi phí khác và dự phòng; (4) đối chiếu với ngân sách. Nếu cải tạo có thay đổi kết cấu (đục tường chịu lực, nâng tầng…), cần kỹ sư kết cấu có chuyên môn đánh giá; bài này không đưa ra tư vấn kết cấu.
Để tính lượng gạch xây mới hoặc xây lại tường theo đúng quy chuẩn định mức và kích thước viên gạch, dùng công cụ tính số lượng gạch xây tường.
5. Công cụ nên dùng tiếp
Tự tính lại báo giá của bạn:
- Ước tính chi phí xây nhà theo diện tích quy đổi: nhập diện tích, hệ số và đơn giá trong báo giá để ra tổng kèm dự phòng.
- Tính số lượng gạch xây tường: từ kích thước tường, ô cửa, gạch, mạch vữa và hao hụt.
- Bảng tính dự toán sơ bộ xây sửa nhà: lập bảng theo từng dòng chi phí, đối chiếu ngân sách và so sánh báo giá.
Nhận báo giá dự toán xây nhà trọn gói & liên hệ khảo sát 2026
Bạn đang lên kế hoạch xây nhà trọn gói hoặc cải tạo nhà phố tại TP.HCM trong năm 2026? Hãy kết nối ngay với chúng tôi để nhận lịch khảo sát hiện trạng và tư vấn bảng dự toán chi tiết cùng phương án thi công tối ưu chi phí.
Hỗ trợ khảo sát hiện trạng và tư vấn dự toán nhanh chóng, minh bạch hạng mục vật tư – nhân công trước khi thi công.
Bằng cách liên hệ tư vấn, bạn đồng ý với chính sách quyền riêng tư.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà trọn gói khác xây phần thô thế nào?
Phần thô thường gồm móng, kết cấu, xây tô và các hạng mục cơ bản; trọn gói còn gồm hoàn thiện (ốp lát, sơn, thiết bị điện nước…) theo danh mục trong hợp đồng. Phạm vi cụ thể do từng nhà thầu quy định, nên hãy đối chiếu danh mục “bao gồm” và “không bao gồm” trước khi so đơn giá.
Diện tích xây dựng quy đổi là gì?
Là tổng diện tích từng hạng mục (móng, các tầng, mái, hầm, sân…) nhân với hệ số phần trăm ghi trong báo giá. Công thức: Σ (diện tích × hệ số %). Chi phí theo báo giá = diện tích quy đổi × đơn giá đồng/m².
Website có cung cấp đơn giá vật tư, nhân công năm 2026 không?
Không. Website chưa có nguồn dữ liệu giá công khai, có ngày cập nhật đủ tin cậy nên không đăng bảng giá. Bài viết chỉ đưa bảng kê hạng mục để bạn điền đơn giá từ báo giá thực tế, và ví dụ dùng đơn giá giả định để minh họa phép tính.
Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm?
Không có mức cố định. Ví dụ trong bài dùng 10% chỉ để minh họa; mức bạn chọn nên dựa trên phạm vi báo giá, tình trạng công trình và thỏa thuận với nhà thầu.
Cải tạo nhà phố có tính theo m² quy đổi không?
Tùy báo giá. Cải tạo thường được kê theo từng hạng mục (m² tường, m² sàn, m² trần, mét dài, bộ thiết bị…). Bảng tính dự toán sơ bộ cho phép nhập từng dòng theo đơn vị riêng để cộng lại.
Kết quả trong bài có phải báo giá không?
Không. Đây là ví dụ tính tham khảo từ số liệu giả định, không phải báo giá, không ràng buộc và không thay thế tư vấn của kỹ sư, kiến trúc sư hay nhà thầu.