Dự toán chi phí sơn nhà và vật tư chống thấm trọn gói
Tính toán diện tích sơn phủ nội/ngoại thất và vật tư chống thấm sàn mái/ban công từ kích thước dài, rộng, số tầng và hệ số trừ cửa; ước tính định mức số thùng sơn lót, sơn phủ, hóa chất chống thấm và chi phí nhân công theo khung thị trường năm 2026 tại TP.HCM.
Khung đơn giá sơn nhà và vật tư chống thấm năm 2026 tại TP.HCM
Dưới đây là bảng tổng hợp khung đơn giá vật tư các thương hiệu sơn phổ biến, vật tư chống thấm chuyên dụng và đơn giá nhân công hoàn thiện tại khu vực TP.HCM cập nhật tháng 01/2026:
1. Khung đơn giá vật tư và nhân công sơn nhà trọn gói
| Thương hiệu / Phân khúc | Dòng sơn tiêu biểu | Đơn giá vật tư (đ/m²) | Đơn giá nhân công (đ/m²) | Trọn gói ước tính (đ/m²) | Đặc tính nổi bật |
|---|---|---|---|---|---|
| Sơn kinh tế / Tiêu chuẩn | Maxilite Total / Kova K-260 | 32.000 – 38.000 | 18.000 – 22.000 | 50.000 – 60.000 | Màng sơn mịn, che phủ tốt, kinh tế cho nhà phố cho thuê, căn hộ tiêu chuẩn |
| Sơn trung cấp / Khá | Jotun Essence Dễ Lau Chùi / Dulux Inspire | 42.000 – 50.000 | 20.000 – 25.000 | 62.000 – 75.000 | Bóng mờ, lau chùi vết bẩn nhẹ, màu sắc phong phú, chống rêu mốc tốt |
| Sơn cao cấp nội thất | Dulux Ambiance 5-in-1 / Jotun Majestic | 60.000 – 70.000 | 25.000 – 32.000 | 85.000 – 102.000 | Màng sơn bóng ngọc trai sang trọng, lau chùi tối ưu, kháng khuẩn, bền màu > 8 năm |
| Sơn cao cấp ngoại thất | Dulux Weathershield / Jotashield Bền Màu | 68.000 – 80.000 | 28.000 – 35.000 | 96.000 – 115.000 | Chống tia UV, làm mát tường, chống kiềm hóa muối hóa mưa nắng TP.HCM |
| Sơn lại tường nhà cũ | Xả nhám, dặm vá bột bả + 2 lớp phủ màu | 30.000 – 45.000 | 15.000 – 20.000 | 45.000 – 65.000 | Làm mới không gian nhanh chóng, sửa chữa vết ố chân tường định kỳ |
2. Khung đơn giá vật tư và nhân công chống thấm sàn mái & ban công
| Hệ giải pháp chống thấm | Vật tư tiêu biểu | Đơn giá vật tư (đ/m²) | Đơn giá nhân công (đ/m²) | Trọn gói ước tính (đ/m²) | Phạm vi ứng dụng tối ưu |
|---|---|---|---|---|---|
| Gốc xi măng polyme 2 thành phần | Sikatop Seal 107 / MasterSeal 540 / Bestmix | 55.000 – 65.000 | 40.000 – 50.000 | 95.000 – 115.000 | Bám dính tuyệt đối bê tông, chịu ngâm nước, thích hợp sàn mái lát gạch, ban công, toilet |
| Màng lỏng đàn hồi Acrylic / PU lộ thiên | Kova CT-11A / Sika Raintite / Dulux Aquatech | 65.000 – 80.000 | 40.000 – 50.000 | 105.000 – 130.000 | Kháng tia UV cao, co giãn chống nứt chân chim nhiệt độ, thích hợp sân thượng lộ thiên không cán vữa |
* Nguồn dữ liệu: Khảo sát thực tế các đại lý sơn cấp 1, nhà phân phối Sika/Kova và tổ đội thi công hoàn thiện công trình tại các quận huyện TP.HCM cập nhật tháng 01/2026. Đơn giá chưa gồm thuế VAT và phụ thuộc mặt bằng thi công cụ thể.
Cách tính 5 bước & công thức diện tích sơn
Quy trình 5 bước giúp gia chủ tự tính toán diện tích và dự trù ngân sách sơn nhà kèm chống thấm sàn mái/ban công chính xác, không phát sinh:
- Bước 1: Xác định kích thước dài, rộng và diện tích sàn xây dựng
Tổng diện tích sàn = Diện tích sàn 1 tầng (Dài × Rộng) × Số tầng xây dựng (kể cả tầng trệt và các tầng lầu có mái che). Ví dụ: Nhà phố 4m × 15m (60 m²/sàn), quy mô 1 trệt 2 lầu (số tầng = 3) có tổng diện tích sàn là 60 × 3 = 180 m².
- Bước 2: Tính diện tích sơn phủ nội/ngoại thất và hệ số trừ cửa
Diện tích bề mặt cần sơn = Tổng diện tích sàn × Hệ số sơn (chuẩn nhà phố Việt Nam là 4.0, dao động 3.8 đến 4.2). Khi trừ ô mở cửa đi và cửa sổ (thường trừ 10%–15%), diện tích sơn thực tế = Diện tích gộp × (1 − Tỷ lệ trừ cửa). Trong đó, sơn nội thất chiếm ~80% (tường phòng + trần) và sơn ngoại thất chiếm ~20% (mặt tiền ngoài trời).
- Bước 3: Bóc tách diện tích và vật tư chống thấm sàn mái, ban công
Xác định diện tích sàn mái bê tông, sân thượng và ban công các lầu. Cộng thêm 10% diện tích bo góc và vén len chân tường cao 20–30cm chống thấm ngược. Định mức vật tư gốc xi măng polyme hoặc màng lỏng Acrylic đạt ~12–15 m²/thùng 20kg (2–3 lớp quét hoàn thiện kèm dán lưới gia cường góc).
- Bước 4: Lựa chọn phân khúc sơn và phương án nhân công thi công
Lựa chọn dòng sơn tiêu chuẩn (Maxilite, Kova: ~35.000 đ/m²) hoặc cao cấp (Dulux, Jotun: ~65.000 đ/m²) cùng phương án nhân công lăn trực tiếp không bả (~20.000 đ/m²), có bả matit (~30.000 đ/m²) hoặc sơn lại nhà cũ (~18.000 đ/m²); kết hợp đơn giá nhân công chống thấm (~45.000 đ/m²).
- Bước 5: Cộng chi phí dự phòng và tổng hợp ngân sách
Cộng thêm 5%–10% dự phòng phát sinh để dự trù việc dặm vá phào chỉ hoặc xử lý góc chết, ra tổng chi phí dự toán sơn nhà và vật tư chống thấm trọn gói.
Ví dụ tính từng bước
Ví dụ 1: Nhà phố 3 tầng gói sơn tiêu chuẩn (Maxilite / Kova)
Nhà phố diện tích sàn 60 m² (4m × 15m), quy mô 1 trệt 2 lầu (số tầng = 3). Gia chủ chọn gói sơn tiêu chuẩn (Maxilite) phương án sơn mới trực tiếp không bả:
- Tổng diện tích sàn: 60 m² × 3 tầng = 180 m².
- Diện tích bề mặt sơn ước tính (hệ số 4.0): 180 m² × 4.0 = 720 m² (Nội thất: ~576 m², Ngoại thất: ~144 m²).
- Chi phí vật tư sơn (35.000 đ/m²): 720 × 35.000 = 25.200.000 đ.
- Chi phí nhân công (20.000 đ/m²): 720 × 20.000 = 14.400.000 đ.
- Chi phí theo đơn giá: 25.200.000 + 14.400.000 = 39.600.000 đ.
- Dự phòng phát sinh (5%): 39.600.000 × 5% = 1.980.000 đ.
- Tổng chi phí dự toán sơn trọn gói: 39.600.000 + 1.980.000 = 41.580.000 đ (Bình quân ~231.000 đ/m² sàn).
- Ước tính vật tư: ~6 thùng 18L sơn lót và ~10 thùng 18L sơn phủ màu 2 lớp.
Ví dụ 2: Nhà phố 2 tầng gói sơn cao cấp (Dulux / Jotun)
Nhà phố diện tích sàn 80 m² (5m × 16m), quy mô 1 trệt 1 lầu (số tầng = 2). Gia chủ chọn gói sơn cao cấp (Dulux Ambiance / Jotun Majestic) có bả matit 2 lớp:
- Tổng diện tích sàn: 80 m² × 2 tầng = 160 m².
- Diện tích bề mặt sơn ước tính (hệ số 4.0): 160 m² × 4.0 = 640 m² (Nội thất: ~512 m², Ngoại thất: ~128 m²).
- Chi phí vật tư sơn cao cấp (65.000 đ/m²): 640 × 65.000 = 41.600.000 đ.
- Chi phí nhân công có bả (30.000 đ/m²): 640 × 30.000 = 19.200.000 đ.
- Chi phí theo đơn giá: 41.600.000 + 19.200.000 = 60.800.000 đ.
- Dự phòng phát sinh (5%): 60.800.000 × 5% = 3.040.000 đ.
- Tổng chi phí dự toán sơn trọn gói: 60.800.000 + 3.040.000 = 63.840.000 đ (Bình quân ~399.000 đ/m² sàn).
- Ước tính vật tư: ~5 thùng 18L sơn lót và ~9 thùng 18L sơn phủ màu cao cấp.
Ví dụ 3: Nhà phố 3 tầng trọn gói sơn cao cấp và chống thấm sàn mái, ban công
Nhà phố kích thước 5m × 16m (diện tích sàn 80 m²), quy mô 1 trệt 2 lầu (số tầng = 3). Gia chủ chọn sơn cao cấp có bả matit, áp dụng hệ số trừ cửa 10% và thi công chống thấm toàn bộ sàn mái (80 m²) cùng 2 ban công các lầu (12 m²):
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 80 m² × 3 tầng = 240 m².
- Diện tích sơn phủ gộp (hệ số 4.0): 240 × 4.0 = 960 m².
- Giảm trừ diện tích cửa sổ, cửa đi (10%): 960 × 10% = 96 m² → Diện tích sơn thực tế = 864 m² (Nội thất: 691,2 m²; Ngoại thất: 172,8 m²).
- Chi phí vật tư sơn cao cấp (65.000 đ/m²): 864 × 65.000 = 56.160.000 đ.
- Chi phí nhân công sơn có bả (25.000 đ/m²): 864 × 25.000 = 21.600.000 đ.
- Diện tích chống thấm sàn mái và ban công (cộng 10% vén chân tường): (80 + 12) × 1,10 = 101,2 m².
- Chi phí vật tư chống thấm gốc xi măng polyme (60.000 đ/m²): 101,2 × 60.000 = 6.072.000 đ.
- Chi phí nhân công chống thấm (45.000 đ/m²): 101,2 × 45.000 = 4.554.000 đ.
- Chi phí trực tiếp theo đơn giá: 56.160.000 + 21.600.000 + 6.072.000 + 4.554.000 = 88.386.000 đ.
- Dự phòng phát sinh (5%): 88.386.000 × 5% = 4.419.300 đ.
- Tổng dự toán sơn nhà và chống thấm trọn gói: 88.386.000 + 4.419.300 = 92.805.300 đ.
- Ước tính vật tư cần mua: ~7 thùng 18L sơn lót, ~12 thùng 18L sơn phủ màu (10 thùng nội thất + 2 thùng ngoại thất) và ~8 thùng/bộ 20kg vật tư chống thấm.
Công thức & định mức kỹ thuật
Cơ sở tính toán và định mức kỹ thuật xây dựng:
- Công thức diện tích sàn: $S_{\text{sàn}} = \text{Dài} \times \text{Rộng}$. Tổng diện tích sàn = $S_{\text{sàn}} \times \text{Số tầng}$.
- Công thức diện tích sơn: $S_{\text{sơn}} = S_{\text{tổng sàn}} \times k \times (1 - k_{\text{cửa}} / 100)$. Trong đó $k$ là hệ số sơn (3.8–4.2), $k_{\text{cửa}}$ là tỷ lệ giảm trừ ô cửa sổ và cửa đi (0%–20%).
- Phân chia nội thất & ngoại thất: Sơn nội thất (tường ngăn phòng + trần) chiếm ~80% diện tích sơn; sơn ngoại thất (mặt tiền ngoài trời, vách hông) chiếm ~20%.
- Công thức diện tích chống thấm: $S_{\text{chống thấm}} = (S_{\text{sàn mái}} + S_{\text{ban công}}) \times 1,10$ (cộng thêm 10% cho công tác bo góc và quét vén len chân tường cao 20–30cm).
- Định mức độ phủ sơn lót: Khoảng 7,5–8,0 m²/lít/lớp (tương đương ~135 m²/thùng 18L một lớp).
- Định mức độ phủ sơn phủ hoàn thiện: Khoảng 4,0–4,5 m²/lít cho 2 lớp (tương đương ~75 m²/thùng 18L hai lớp hoàn thiện).
- Định mức vật tư chống thấm: Khoảng 1,5–2,0 kg/m² cho 2–3 lớp quét hoàn thiện (tương đương ~13,5 m² sàn cho 1 thùng/bộ 20kg).
- Quy chuẩn thi công: Thực hiện theo TCVN 6934:2001 (Sơn tường dạng nhũ tương), TCVN 9349:2012 (Chống thấm cho công trình xây dựng) và chỉ dẫn kỹ thuật của nhà sản xuất (Dulux, Jotun, Kova, Sika).
Giới hạn công cụ
- Công cụ ước tính theo hệ số diện tích hình học trung bình và tỷ lệ mở cửa tiêu chuẩn. Nếu ngôi nhà có thiết kế đặc thù như thông tầng quá rộng, giếng trời lớn hoặc vách kính chiếm đa số diện tích tường, diện tích sơn thực tế sẽ ít hơn.
- Chi phí chưa bao gồm các công việc phụ trợ phức tạp như: tháo dỡ giấy dán tường cũ, xử lý chống thấm ngược rò rỉ nước ngầm, dặm vá nứt kết cấu sâu hoặc chi phí thuê giàn giáo bao che ngoài trời cho nhà cao trên 4 tầng trong hẻm nhỏ xe tải không vào được.
- Kết quả chỉ có giá trị tham khảo lập dự toán ngân sách. Trước khi ký hợp đồng thi công, nhà thầu cần khảo sát đo đạc thực tế tại công trình.
Câu hỏi thường gặp về sơn nhà & chống thấm
Cách tính diện tích sơn nhà từ diện tích sàn và số tầng như thế nào?
Trong thực tế xây dựng tại TP.HCM, diện tích bề mặt cần sơn (gồm tường trong, tường ngoài và trần) thường được tính bằng: Tổng diện tích sàn (Diện tích sàn 1 tầng × Số tầng) nhân với Hệ số sơn. Đối với nhà phố tiêu chuẩn có nhiều phòng ngủ và vách ngăn, hệ số sơn thường từ 3.8 đến 4.2 (mặc định 4.0). Đối với căn hộ chung cư ít vách ngăn, hệ số từ 3.0 đến 3.5. Biệt thự có nhiều phào chỉ và phòng chức năng có thể đạt 4.5.
Khung đơn giá sơn nhà trọn gói năm 2026 tại TP.HCM dao động khoảng bao nhiêu?
Khung đơn giá sơn nhà trọn gói (gồm cả vật tư sơn và nhân công) tại TP.HCM năm 2026 tham khảo như sau: (1) Gói sơn kinh tế / tiêu chuẩn (Maxilite, Kova, Jotun Essence) từ ~45.000 đến 60.000 đ/m² bề mặt; (2) Gói sơn cao cấp (Dulux Ambiance, Jotun Majestic, Dulux Weathershield) từ ~75.000 đến 105.000 đ/m² bề mặt tùy phương án có bả hay lăn trực tiếp; (3) Sơn lại nhà cũ từ ~35.000 đến 50.000 đ/m².
Sự khác biệt giữa gói sơn tiêu chuẩn và gói sơn cao cấp là gì?
Sơn tiêu chuẩn (như Maxilite Total, Kova K-260) có màng sơn mịn hoặc bóng mờ, màu sắc tươi sáng, chi phí tiết kiệm, rất phù hợp cho nhà phố cho thuê, văn phòng hoặc căn hộ kinh tế. Sơn cao cấp (như Dulux Ambiance 5-in-1, Jotun Majestic) có màng sơn bóng ngọc trai hoặc bóng sáng, khả năng lau chùi vết bẩn vượt trội, độ co giãn che phủ vết nứt nhỏ, kháng kiềm nấm mốc và độ bền màu trên 7–10 năm.
Sơn tường nhà mới nên chọn phương án có bả matit hay sơn trực tiếp không bả?
Phương án có bả matit (2 lớp bả + 1 lớp lót + 2 lớp phủ) cho bề mặt phẳng mịn tuyệt đối, thích hợp cho phòng khách hoặc công trình sang trọng nhưng lớp bả có thể dễ tổn thương nếu tường bị ẩm ngấm từ ngoài vào. Phương án sơn trực tiếp không bả (xoa phẳng vữa trát + lăn 1 lót kháng kiềm + 2 phủ) có độ bám dính cao hơn, khó bong tróc, thoát ẩm tốt và tuổi thọ màng sơn bền hơn tại khí hậu nóng ẩm TP.HCM.
Một thùng sơn 18L lăn được bao nhiêu m² tường nhà?
Theo định mức kỹ thuật tiêu chuẩn của các hãng sơn: Một thùng sơn phủ 18L lăn hoàn thiện 2 lớp được khoảng 70 đến 80 m² bề mặt tường (trung bình lấy 75 m²/thùng 2 lớp). Đối với sơn lót kháng kiềm, một thùng 18L lăn 1 lớp phủ kín được khoảng 130 đến 145 m² tường (trung bình lấy 135 m²/thùng 1 lớp).
Báo giá sơn nhà trọn gói thường bao gồm những chi phí nào?
Báo giá sơn nhà trọn gói thông thường bao gồm: (1) Vật tư sơn (bột bả nếu có, sơn lót chống kiềm, sơn phủ màu 2 lớp); (2) Nhân công thi công (vệ sinh xả nhám, dặm vá, bả bột, lăn lót, lăn 2 lớp sơn màu hoàn thiện); (3) Dụng cụ và vật tư phụ (bạt che chắn sàn gạch đồ đạc, rulo, chổi quét, giàn giáo trong nhà). Chi phí thường chưa bao gồm giàn giáo bao che ngoài trời cho nhà cao trên 4 tầng trong hẻm sâu hoặc chi phí xử lý chống thấm ngược nứt tường nặng.
Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm chi phí khi sơn nhà tại TP.HCM?
Gia chủ nên để riêng một khoản dự phòng khoảng 5% đến 10% tổng chi phí dự toán sơn nhà. Khoản này giúp linh hoạt chi trả cho các phát sinh như: sơn thêm điểm nhấn trần thạch cao, sơn lan can sắt/cửa gỗ, dặm vá các vị trí cắt đục điện nước phát sinh sau khi hoàn thiện.
Website có cung cấp bảng giá cố định hay báo giá ràng buộc không?
Không. Website không đưa ra bảng giá cố định hay báo giá ràng buộc. Giá thực tế phụ thuộc vào thương hiệu sơn, độ khó thi công (độ cao trần, vị trí giàn giáo hẻm xe máy), hiện trạng bề mặt tường và số lớp sơn. Công cụ cung cấp khung giá tham khảo 2026 và cho phép bạn tự điều chỉnh đơn giá theo đúng báo giá nhận được từ nhà thầu.
Hệ số trừ cửa sổ và cửa đi khi tính diện tích sơn nhà được áp dụng như thế nào?
Khi tính toán diện tích sơn theo kích thước thực tế, phần diện tích chiếm bởi cửa đi, cửa sổ và ô thông gió thường chiếm khoảng 10% đến 15% diện tích tường. Nếu sử dụng công thức bóc tách hình học, diện tích sơn sẽ bằng tổng diện tích tường trừ diện tích cửa. Trường hợp dùng hệ số kinh nghiệm chuẩn 4.0 lần diện tích sàn thì hệ số này đã bù trừ tương đối cho cửa tiêu chuẩn; nếu công trình có vách kính lớn hoặc nhiều cửa sổ nhôm kính, bạn nên điều chỉnh hệ số trừ cửa từ 10% đến 20% để dự toán sát thực tế nhất.
Tại sao nên thi công chống thấm sàn mái và ban công đồng thời với công tác sơn nhà?
Sàn mái bê tông, sân thượng và ban công là các vị trí lộ thiên chịu tác động trực tiếp của mưa lớn và nắng gắt tại TP.HCM. Nếu không chống thấm kỹ bằng gốc xi măng polyme 2 thành phần (Sikatop Seal 107) hoặc màng lỏng đàn hồi trước khi sơn hoàn thiện, nước mưa ngấm qua sàn bê tông sẽ gây ố vàng, bong tróc toàn bộ lớp sơn trần và tường phía dưới. Việc kết hợp thi công chống thấm sàn mái, ban công cùng lúc với sơn nhà trọn gói giúp đồng bộ giàn giáo, tiết kiệm nhân công và bảo hành màng sơn bền bỉ trên 8–10 năm.
Nhận tư vấn dự toán sơn nhà & vật tư chống thấm chi tiết tại TP.HCM
Bạn đã ước tính được diện tích sơn phủ nội ngoại thất và diện tích chống thấm sàn mái ban công? Cần bảng báo giá dự toán bóc tách chi tiết chủng loại vật tư (Dulux, Jotun, Kova, Maxilite, Sika) cùng lịch hẹn thợ kỹ thuật khảo sát hiện trạng công trình tại TP.HCM? Hãy kết nối ngay với chúng tôi qua Hotline / Zalo hoặc gửi form liên hệ nhanh dưới đây.
Hỗ trợ khảo sát hiện trạng và tư vấn thi công sơn hoàn thiện nhà mới, sơn lại nhà phố, chống thấm sàn mái sân thượng tại tất cả các quận huyện TP.HCM.
Bằng cách liên hệ tư vấn hoặc gửi form, bạn đồng ý với chính sách quyền riêng tư.
Cẩm nang và công cụ liên quan
Công cụ & hướng dẫn xây sửa nhà liên quan:
- Dự toán chi phí xây nhà trọn gói và cải tạo nhà phố 2026: Hướng dẫn chi tiết cách tự lập bảng dự toán sơ bộ từ báo giá, kèm bảng kê vật tư – nhân công.
- Bảng tính dự toán sơ bộ xây nhà phố và cải tạo hoàn thiện: Lập bảng dự toán chi tiết nhiều sàn, phân bổ đợt thanh toán, thử độ nhạy đơn giá và xuất file CSV.
- Ước tính chi phí xây nhà theo diện tích quy đổi: Tính diện tích quy đổi (móng, mái, tầng, hầm) nhân đơn giá m².
- Tính khối lượng vật tư xây tường gạch: Tính số gạch tiêu chuẩn, cát xây và xi măng PCB40 theo Thông tư 12/2021/TT-BXD.
- Tính số lượng gạch xây tường: Ước tính số viên gạch theo kích thước tường và mạch vữa.
- Dự toán bê tông móng dầm sàn: Dự toán khối lượng bê tông và cấp phối vật tư móng đơn, móng băng, móng bè.
- Tính khối lượng bê tông: Tính tổng m³ bê tông cho móng, dầm, cột, sàn kèm hao hụt.
Công cụ liên quan: Dự toán sơ bộ xây sửa nhà · Ước tính chi phí xây nhà · Tính số lượng gạch xây tường · Tính khối lượng vật tư xây tường · Dự toán bê tông móng dầm sàn · Tính khối lượng bê tông · Bài viết